Кто в теремочке живет?

В Подмосковье насчитали около 147 многоэтажных домов, построенных на дачных участках и землях индивидуального жилищного строительства

Чтобы решить проблему самостроев, надо залатать дыры в законодательстве.

Сейчас власти Подмосковья озабочены решением проблем, связанных с незаконным строительством жилья. Так, широкую огласку получила недавняя история в поселке Вешки, где дело дошло до сноса незаконно возведенного дома. В результате

несколько семей, купивших в этом доме квартиры, остались без жилья и без денег. Вероятность получить компенсацию от бывшего собственника, построившего многоквартирное здание на дачном участке, практически равна нулю. И этот случай далеко не единственный. Цифры, озвученные новым правительством области, впечатляют: всего в Подмосковье насчитали около 147 (!) многоэтажных домов, построенных на дачных участках и землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Впрочем, это проблема не только Московской области. Подобные случаи незаконного строительства есть почти в каждом российском регионе. Так, в Геленджике (Краснодарский край), например, доля продаж в таких домах на первичном рынке несколько лет назад доходила до 50%.

Одна из причин возникновения многоквартирных домов на дачных участках и землях ИЖС — несовершенство законодательства.

Сегодня Градостроительный кодекс позволяет строить на индивидуальном участке дома площадью до 1500 кв. м и высотой до трех этажей. В СНиПе-2001 можно найти такое примечание: «Одноквартирный дом для проживания одной семьи и

их родственников». Других признаков, разграничивающих индивидуальные и многоквартирные дома, закон не знает. А допустимых размеров жилых построек на дачных участках вообще нет ни в одном законе. Поэтому согласно закону дома площадью менее 1500 кв. м можно строить на дачных участках, а благодаря «дачной амнистии» и на землях ИЖС без получения допуска на строительство и экспертизы проекта. То есть быстро, просто, с привлечением дешевой рабочей силы и, главное, ни перед кем не отчитываясь. Этим пользуются мошенники, которые возводят на индивидуальных участках трехэтажные дома на 20—30 квартир, а потом продают доли в таких домах по цене почти на 50% ниже рыночной. Купить квартиру в таком доме нельзя, но из-за дешевизны покупатели приобретают долю.

В подобных случаях покупатели вообще соглашаются на многое. Как показывает практика, именно они, а не исчезнувший в неизвестном направлении застройщик, будут выплачивать крупные суммы за «легализацию» дома, устранение нарушений строительных норм, а также за подключение необходимых коммуникаций — канализации, газа и электричества. Ведь, как правило, на дачных участках и землях ИЖС предусмотрено очень ограниченное количество коммуникаций, рассчитанное на проживание одной-двух семей. Люди готовы рисковать, использовать незаконные схемы подключений к коммуникациям, жить на птичьих правах. Зачем? Потому что для большинства из них это единственная возможность обзавестись собственным домом.

На мой взгляд, причина возникновения подобных самостроев — не только пробелы в законодательстве, но и общая ситуация на российском рынке недвижимости. В последнее время правительство решило всерьез взяться за строительную отрасль — во всяком случае, на словах. Все мы помним недавние обещания за несколько лет решить жилищные проблемы россиян, опустив стоимость квадратного метра до 30—35 тыс. рублей. Строители продолжают ждать обещанного снижения административных барьеров, что, естественно, может значительно сократить сроки строительства.

Однако пока на практике мы наблюдаем обратное: стоимость квадратного метра растет, а ставки по ипотеке увеличиваются. Предложенные чиновниками механизмы в большинстве случаев не работают. В результате новое жилье становится все менее доступным, а старое продолжает ветшать. Недостаточное бюджетное финансирование строительной отрасли, отсутствие четких градостроительных норм, несовершенство существующего жилищного законодательства — все это препятствует появлению в России массового социального жилья. Именно поэтому предложение министра по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Московской области Александра Когана ввести ограничение по квадратуре в 500 кв. м для индивидуального жилищного строительства вряд ли полностью решит проблему незаконно построенного жилья. Спрос рождает предложение. И если подобного незаконного жилья на сегодняшнем рынке достаточно, значит, спрос на него остается.