22.01.2010
Закон 214: панацея от кризиса или фактор, сдерживающий рынок новостроек?
Считается, что договор, заключенный в строгом соответствии с законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», надежнее остальных защищает потребителя от всевозможных неприятных сюрпризов судьбы. Но до совершенства 214-ФЗ весьма далек, поэтому и работают под его крылом немногие застройщики. И невольно вспоминается высказывание Черчилля о демократии: «Самая ужасная форма правления. Но ничего лучше человечество ещё не придумало». Так и с 214-м: неважный, но лучшего пока никто не предложил…
Буква 214-го закона: что в ней хорошего
Для начала журнал Metrinfo.ru напомнит плюсы закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», иначе нам будет трудно разобраться в его минусах.
По мнению большинства экспертов, дольщику лучше всего обращаться к застройщикам, работающим именно по этому закону. «Безусловно, в период финансовой нестабильности соблюдение 214-го закона - основная гарантия для покупателей и одно из основных конкурентных преимуществ застройщика. Ведь он в первую очередь призван защищать интересы участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков (от несоблюдения сроков сдачи жилого дома Госкомиссии, от двойных продаж и т.д.)», - говорит Сергей Баранов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент», входящей в ГК «Пересвет-Групп».
214-й закон обязывает застройщика заключать с дольщиком официальный договор участия в строительстве, не дожидаясь сдачи дома: «Все договоры участия в долевом строительстве проходят государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе, т.е. инвестиционная деятельность находится под юрисдикцией государства», - подчеркивает Сергей Баранов.
В договоре долевого участия обязательно описывается конкретная квартира, которую получит дольщик. К описанию объекта прилагается проектная документация. В договоре указываются срок передачи объекта долевого строительства дольщику; величина вложений дольщика (цена договора), сроки и порядок их уплаты, гарантийный срок. А застройщик получает право привлекать дольщиков только после того, как он получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться будущий дом.
Так что вероятность купить квартиру в доме, который так и не будет построен, исключается - его попросту не разрешат строить. Дольщики также защищены от безнаказанного увеличения сроков строительства, так как они четко фиксируются, а если он нарушаются - начисляются пени.
«Если гражданин заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве и со стороны застройщика нарушен срок передачи объекта долевого строительства, то гражданин вправе расторгнуть договор, требовать возврата денежных средств, а также выплаты законной неустойки - дополняет Василий Шарапов, зам. руководителя юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
Правда, закон разрешает застройщику перенести срок сдачи объекта, но он должен сообщить об этом дольщику не позднее, чем за два месяца до истечения определенного ранее срока и все равно уплатить неустойку, - сообщает Сергей Баранов («Пересвет-Девелопмент»).
Сводится на нет и риск двойной продажи квартиры. И благодаря тому, что к договору прилагается проект, дольщик может быть уверен, что в его будущей квартире не случится никаких «вдруг»: не уменьшится кухня, просторный холл не превратится в часть общественного коридора, а лоджия - в балкон.
214-й закон заставляет застройщиков соблюдать качество строительства - оно должно соответствовать условиям договора или, если в договоре оно не оговаривается, то - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. В противном случае дольщик может потребовать бесплатно устранить недостатки, либо возместить расходы на их устранение, либо соразмерно уменьшить цену договора.
Еще один плюс 214 закона – более простой процесс госрегистрации. Чтобы оформить квартиру в собственность, нужно предъявить документ, подтверждающий факт постройки дома, разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт квартиры от застройщика собственнику.
Наконец, у «правильных» дольщиков скоро появится еще одно преимущество – возможность оформить ипотечный кредит. «Размораживая ипотечные программы для первичного рынка жилья, банки охотней начнут кредитовать покупку недвижимости с заключением договора долевого участия в строительстве», - полагает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Домостроитель».
Не все то золото…
Увы – замечательный закон вовсе не панацея от всех бед, с которыми может столкнуться дольщик.
Как ни парадоксально, но при использовании 214-го закона в условиях кризиса повышается риск «недостроя». «Закон приняли, когда считалось что застройщики купаются в деньгах. Если на растущем рынке, с высокой маржинальностью и меньшими рисками для застройщиков, компаний-смельчаков становилось все больше (особенно на региональных рынках), то сегодня они жестоко наказаны разразившимся кризисом. Сейчас все против того, чтобы работать по этому закону», - утверждает Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция».
Например, объясняет эксперт, кризис может заставить застройщика строить больше квартир, чем было запланировано ранее, т.к. квартиры меньшей площади более востребованы в данный момент. В этом случае мобильность застройщика обеспечивает клиентам продолжение стройки, а 214-й закон, напротив, связывает и порождает риски долгостроя.
Другой пример: закон запрещает застройщику переносить деньги, внесенные дольщиком за один объект, на стройку другого, что в новых экономических условиях невыгодно. Да, вкладчики действительно могут быть уверены, что все деньги, которые они заплатили, вложены в этот самый «недострой». «Спасет ли такая уверенность клиента? Будет ли он рад тому, что застройщику начислят пени, которые тот вряд ли сможет выплатить, и в связи с этим спросит себя: «А стоит ли мне вообще достраивать объект?» Логика 214 закона правильна и вполне понятна, но получается, что в ситуации нестабильного, дефицитного с точки зрения денег рынка, закон становится неэффективным», - резюмирует Иван Романов.
Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости WELHOME, обратила наше внимание на некоторую зыбкость понятия «гарантийный срок»: «застройщик освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки возникли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком. А это довольно легко доказать, учитывая, например, любовь дольщиков к всевозможным «переделкам». Кроме того, дольщику предоставлено право назначать застройщику разумный срок для устранения недостатков. Но что такое «разумный срок», и как он определяется дольщиком, непонятно. Получается, что дольщик имеет возможность на глаз определять недостатки в строительстве и назначать любой срок для их устранения».
Имеется еще один любопытный момент, о котором говорит Дмитрий Отяковский коммерческий директор ГК «Пионер». Договор долевого участия иногда содержит нюансы, которые нивелируют все плюсы. Компания может на голубом глазу заявить, что продает квартиры по 214-у, но при этом не регистрировать договоры. Людям объясняют, что сначала все квартиры продадут, а потом договоры «скопом» отнесут в регпалату. А по закону, договор вступает в силу только с момента его регистрации. «В данном случае отсутствие регистрации означает, что не выполнено одно из важнейших требований к застройщику – по сути, договоры недействительны. Так что сам по себе договор долевого участия не снимает проблем», - заключает эксперт.
С тем, что договор может быть составлен довольно хитро, согласна и Ольга Якуничева старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости»: «В моей практике такой случай был – пенни человек отсудил. Хотя, обычно договоры составляются так, что у застройщика на случай срыва сроков есть лазейки. Например, конкретные сроки с датами вообще не указываются. Юристы уже научились делать девелоперам проекты договоров с учетом 214-го закона, по которым очень сложно предъявить материальный иск».
Нелюбовь застройщиков
По закону «Об участии в долевом строительстве…» в Москве отважились работать единицы смельчаков. «Юмор» ситуации заключается в том, что застройщики и рады бы трудиться в отечественном правовом поле, да закон составлен таким образом, что ему не всегда можно соответствовать.
Пример из практики компании приводит Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»): «Мы подготовили полный комплект документов, соответствующий требованиям 214-го ФЗ, по одному из наших объектов и сдали в регистрационную палату. Нам отказали в регистрации по единственной причине: одно из требований закона заключается в том, что у застройщика обязательно должен быть зарегистрированный договор аренды земельного участка. Опять же, по нашему законодательству регистрации подлежат земельные договоры, заключенные на срок более года, а так называемые «короткие» договоры никак не регистрируются. У нас же договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев. Такой договор был заключен с нами именно по инициативе властей. Тем не менее, согласно ФЗ № 214 это - несоответствие закону. Сейчас мы занимаемся переоформлением договора аренды земли на более длительный период. Но этот процесс занимает от 6 до 9 месяцев, поэтому не исключаю, что мы быстрее достроим, чем приведем проект в полное соответствие с законом».
Эксперт приводит ситуацию и покруче. Если строительство ведется на федеральной земле, на основе федерального контракта, то инвестор просто не может получить статус застройщика, и соответственно, продавать квартиры по договорам долевого участия не может по определению. И это распространенное явление, на сегодня, в Москве работают десятки таких компаний. И, по данным Отяковского, более 80% объектов продаются по предварительным договорам.
Так что охотников работать по 214-му закону, утверждают наши собеседники, становится меньше и меньше! Особенно, в условиях кризиса.
«214-й предполагает очень сложную процедуру внесения изменений в проект – дополняет Сергей Баранов («Пересвет-Девелопмент»). - Если застройщик опубликовал проектную декларацию, но в ходе строительства понял, что рационально внести какие-то изменения, для этого он обязан получить согласие всех, кому раньше уже продал квартиры. А продав хотя бы одну квартиру, застройщик лишается права в дальнейшем продавать остальные площади на других условиях, в частности, по более низкой стоимости. Поэтому при снижении цен или каких-либо значительных скидках, компании рискуют встретить у себя на пороге очередь дольщиков, требующих свои деньги. Это одна из самых главных проблем, которые сейчас испытывают застройщики, работающие по 214 закону».
Но самая важная проблема, – согласование документов на строительство с госорганами. 214-й закон не определяет никаких сроков таких процедур, а ведь именно из-за долгого согласования часто срываются сроки сдачи всего объекта и, значит - девелопер вынужден платить неустойку с первого дня просрочки, а дольщик имеет право сразу же расторгнуть договор.
В то же время при просрочках платежей по договору долевого участия застройщик может его расторгнуть только по истечении трех месяцев, а подавать в суд на расторжение договора возможно только, если дольщик нарушит срок внесения платежа более трех раз за год. Поэтому застройщики требовали изменения закона и сегодня поправки обсуждаются в Государственной Думе, но будет ли достаточно вносимых изменений?
«Поправки позволят сделать работу по 214 закону более привлекательной для девелоперов. Но, что у первоначального варианта, что у обновленного и доработанного, - главным слабым местом останутся практически неконтролируемые сроки согласования документации», - подчеркивает Сергей Баранов («Пересвет-Девелопмент»). Таким образом, даже исправленный 214 закон не будет использоваться застройщиками, если согласования не станут более быстрыми и регулируемыми.
Однако в тех регионах, где госорганы работают быстро, 214-й закон используется довольно активно, например, в Калуге за последний год по нему работали около 50% компаний.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Итак, представители строительных компаний объяснили нам слабые стороны 214-го закона, которые особенно выпукло проявляются во время кризиса. Закон не спасает от долгостроя, несмотря на прописанные в нем санкции, не дает девелоперу возможности маневрировать, и никак не влияет на сроки согласования документации с чиновниками. Впрочем, мы в этой статье еще не закончили разбираться с проблемами 214-го. Тема обязательно будет продолжена.
